NOVO CÓDIGO CIVIL EXIGE ESCRITURA PÚBLICA PARA CONTRATOS DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS
Com a entrada em vigor do novo Código Civil, em 11 de janeiro de 2003, dentre outros celeumas que se instalaram no panorama jurídico, encontramos o da obrigatoriedade da elaboração de escritura pública para conferir validade à promessa de compra e venda de imóveis, em substituição aos instrumentos particulares de compra e venda, até então suficientes para obtenção do registro da promessa.
A discussão tem como fundamento dois artigos do novo diploma legal.
O primeiro deles é o artigo 108, cujo texto diz que a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país.
Já o artigo 1.417, diz que o promitente comprador adquire direito real de aquisição do imóvel quando no contrato de promessa de compra e venda não tenha sido pactuado o arrependimento, seja o contrato público ou particular e registrado no Cartório de Registro de Imóveis.
Dentre as inúmeras discussões, dois pontos são pacíficos: a futura e exaustiva discussão de tal obrigatoriedade nos Tribunais e o encarecimento das transações imobiliárias, tendo em vista que grande parte dos cartórios estão exigindo a nova escritura, além das incorporadoras estarem repassando o custo da escritura aos compradores finais do imóvel.
A obrigatoriedade da escritura pública para os contratos de compromisso de compra e venda é defendida por uns e contestada por outros, mas ambas as partes baseiam os seus argumentos nos mesmos artigos do Novo Código Civil, quais sejam, o artigo 108 e 1.417, dando à eles diferentes interpretações.
Dentre aqueles que defendem a tese da obrigatoriedade estão os registradores, que estão exigindo a escritura pública prévia, como o tem feito o 15º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo.
Traduzindo em valores, a substituição do contrato particular pela escritura pública faz com que o contrato se onere em até R$ 9.450,00, quando aplicados valores correspondentes no Estado de São Paulo.
O argumento utilizado por essa facção é de que o artigo 1.417 cuida do instrumento particular para dar abrangência aos casos que o artigo 108 permitir, ou seja, os casos em que a escritura pública for descartada por força de lei especial, como nos contratos do Sistema Financeiro da Habitação.
Por outro lado, aqueles que repudiam a aplicação da obrigatoriedade buscam no próprio Código Civil a base legal para demonstrarem a desnecessidade da escritura pública, tese defendida inclusive pelo Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Comerciais e Residenciais de São Paulo (Secovi-SP).
Para eles, a interpretação conjunta do artigo 108 e do artigo 1417 deixa claro que o próprio Código reconhece que o instrumento particular é suficiente para garantir a aquisição do Imóvel, pois o artigo 1.417 estabelece expressamente que mediante promessa de compra e venda, sem pacto de arrependimento, elaborada por instrumento público ou particular, adquire o promitente o direito real sobre o imóvel.
O que ninguém admite, porém, é a disputa por valores expressivos nas transações imobiliárias, pois se a escritura substituir o contrato particular, as incorporadoras e imobiliárias poderão ser forçadas a deixar de cobrar uma taxa pelos contratos de compra e venda, que em alguns casos são mais caros que os custos da escritura.
Fonte: Ragazzi Consultoria