Dr Antonio Albergaria Pereira
Ex-notário paulista
Editor do Boletim Cartorário
(DIÁRIO DAS LEIS IMOBILIÁRIO, Edição: 10, Ano: 2005)
LOCAÇÃO de imóvel urbano: Prazo de vigência da locação vencido. Possibilidade do contrato ser averbado na matrícula do imóvel.
Efeito de tal averbação (se efetivamente ocorrer) em relação ao adquirente do imóvel locado.
1. Pessoa do meu relacionamento, colocou-me o seguinte problema, cuja solução é do seu interesse, pois, está interessado na compra de um imóvel urbano, com inquilino nele residindo, cujo contrato de locação está com o prazo de vigência vencido.
Indaga ele, esse contrato de locação com prazo de vigência já vencido, pode ainda ser AVERBADO na matrícula do imóvel? Sua indagação resulta do que está expresso no artigo 33 da Lei Federal nº 8.245/91 que diz:
“O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no Cartório de Imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.”
2. Não li o contrato e nem ele me foi exibido. Pode conter ele outras particularidades que possam comprometer o meu entendimento que a seguir exponho.
2.a. Vigência, no caso em tela é acolhida neste sentido O QUE ESTÁ EM VIGOR. Todo contrato, inclusive o de locação tem o termo inicial e o termo final, podendo este ser certo ou incerto, decorrente da natureza do contrato e do estipulado pelos contratantes.
2.b. O locatário, por dispositivo expresso de lei, deve restituir o imóvel, finda a locação (Artigo 23, item III da citada lei). Tem também o direito de preferência para adquirir o imóvel locado (Artigo 27 da citada lei), direito esse que decorre não do contrato mas sim da sua qualidade de locatário.
3. No caso enfocado existe contrato escrito, com prazo de vigência já vencido, mas o contrato não está averbado na matrícula do imóvel. l
O artigo 23, item III, obriga o locatário RESTITUIR O IMÓVEL LOCADO, FINDA A LOCAÇÃO.
Em síntese, o caso apreciado reveste-se destas particularidades: 1. A locação está vencida; 2. O contrato de locação do imóvel não está averbado na matrícula do imóvel. Esse contrato de locação VENCIDO pode ser averbado na matrícula do imóvel?
4. Numa locação de um imóvel urbano, o prazo de vigência da mesma, pode ser a tempo certo ou indeterminado, ou seja, sem prazo fixo de vigência. Também pode ocorrer que o prazo de vigência da locação, seja a prazo certo, e exaurido este prossiga ela após o vencimento fixado inicialmente, sem prazo certo de vencimento. Seria uma prorrogação tácita da locação, inicialmente estipulada a prazo certo. Esse contrato, de prazo JÁ VENCIDO, mas tacitamente PRORROGADO, pode ser AVERBADO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL LOCADO, para o locatário valer-se do direito que a lei lhe confere no artigo 33?
5. Dificilmente o locatário logrará êxito na obtenção de tal averbação, pois o Juiz de Direito Dr. JOSÉ DE MELLO JUNQUEIRA, quando a frente da Primeira Vara de Registros Públicos, deixou expresso.
“O registro de contrato de locação com cláusula de vigência em caso de alienação perde sua eficácia com o simples decurso do prazo do contrato”.
Em seguida conclui aquele magistrado:
“Assim, para que se perca sua própria força registrária é bastante que se opere o decurso do prazo do contrato, por quanto se trata de um direito pessoal”.
Embora tal decisão tenha sido proferida há muitos anos, visava ela dar segurança aos atos praticados pelo registrador imobiliário, em face da vigente Lei de Registros Públicos. O decidido por aquele culto magistrado, consta do nº 55, páginas 3 e 4 do BOLETIM DO IRIB – dezembro de 1981. Acredito pois, que nenhum oficial imobiliário, procederá à averbação de um contrato de locação, com prazo de VIGÊNCIA JÁ VENCIDO, pois o agir de forma contrária, comprometerá seriamente as transações imobiliárias. Que segurança terá uma certidão expedida por um registrador imobiliário, registrando a inexistência de averbação de um contrato de locação, envolvendo o imóvel matriculado, e posteriormente AVERBE um contrato de locação, com prazo de vigência já vencido? O legislador foi expresso e claro: o contrato de locação (vigente ou prorrogada automaticamente) deve estar averbada “pelo menos trinta dias antes da alienação na matrícula do imóvel” (cf. artigo 33).
6. O direito de preferência, o locatário dele se valerá, tal como o legislador deixou expresso. O adquirente de um imóvel vale-se para segurança de seus direitos da certidão de propriedade do imóvel, com todas as averbações contidas na matrícula (art. 1º, item IV), no prazo de sua validade, segundo o expresso no Decreto Federal 93.240, de 9 de setembro de 1986, e de declaração do vendedor, contida na escritura de alienação do imóvel (cf. § 3º, do Decreto Federal 93.240/86). Nota: o prazo de validade da certidão do oficial Registrador é de 30 dias.
Texto cedido gentilmente pelo autor, Dr Antonio Albergaria Pereira, ex-notário paulista e colunista do Diário das Leis. Texto cedido à DeMaria.