Perigo à vista:
Pode o Instrumento Particular substituir a Escritura Pública?
Por José Flávio Bueno Fischer, tabelião em Novo Hamburgo-RS, diretor do Colégio Notarial do Brasil e da Anoreg
Está em tramitação no Congresso Nacional, em Comissão Especial, o PL 3065/04, de iniciativa do Governo Federal, que pretende incentivar a construção civil, através de mecanismos de facilitação do crédito e da segurança jurídica para os incorporadores e para os bancos financiadores.
Até aí, pode-se admitir que o contexto do projeto, que ratifica e recomenda a utilização do patrimônio de afetação e da alienação fiduciária de imóveis, tem méritos e pode, em parte, atingir seus objetivos, até mesmo na geração de empregos na construção civil.
Porém, bancos e incorporadores, através de suas entidades, tais como Abecip, Secovi e CBIC, além de todos os seus interesses específicos na área de sua atuação, ou seja, no financiamento e na construção propriamente ditos, decidiram patrocinar e apoiar fortemente o instrumento particular, a pretexto da simplificação e da desburocratização dos contratos e demais operações.
Nas audiências públicas realizadas na Comissão Especial, a única bandeira em defesa do consumidor, do adquirente de imóveis e mutuário, foi levantada pelo Colégio Notarial do Brasil, entidade filiada à ANOREG-BR, através de depoimento feito na terça-feira, por mim, salientando os inconvenientes da contratação particular e ressaltando as vantagens da escritura pública. Obtivemos o apoio explícito da representante do MOVIMENTO NACIONAL DE LUTA PELA MORADIA, que disse textualmente: “queremos a escritura pública e o registro em cartório, para termos nossa cidadania protegida…” Apresentamos demonstrativo inequívoco, em defesa do consumidor, através da escritura pública, que assim pode ser resumido:
A escritura é de menor custo em relação ao que cobram os bancos, como taxa de contratação, pode oferecer o controle fiscal das operações, e tem 73 vezes menos incidências de processos judiciais em relação ao instrumento particular.
A escritura pública tem autor conhecido, o notário, que além de imparcial, garante o equilíbrio contratual, ao passo que o documento particular não tem autor conhecido, nem responsável. O notário verifica a legalidade e a regularidade do ato a ser lavrado, e o contrato particular pode ser de adesão, com cláusulas abusivas, e tem fundamento na “lei do mais forte”.
O notário responde civil e criminalmente pelo ato que redige, e o sistema notarial brasileiro é adotado em mais de 70 países, especialmente os mais avançados. Hoje, além de toda a Europa continental, o Japão, a China, e toda a América Latina, optaram pela escritura pública como segurança jurídica para a contratação imobiliária.
A escritura pública tem como autor o notário, que é um profissional do Direito, detentor de fé pública, e mantém em seus arquivos o original, sujeito à fiscalização e passível de ser reproduzido em qualquer tempo. Já o instrumento particular é redigido por uma das partes, no caso o vendedor e/ou o credor, sem qualquer fiscalização, e pode desaparecer ou até ser ocultado.
A escritura pública tem valor probatório pleno, acelerando soluções em caso de disputa judicial, barateando os custos. O instrumento particular tem fraco valor probatório, depende de testemunhas, e provoca demora e maior custo nas ações judiciais.
A compra e venda realizada por escritura pública não permite vendas fictícias, garantindo certeza de data, identidade e capacidade das partes, sendo avaliada a autenticidade da vontade dos contratantes, do inteiro conhecimento do teor das cláusulas, bem como da procedência legal do bem e de sua disponibilidade.
Por todas essas razões, além do fato essencial de que o notário (ou tabelião) é um assessor jurídico imparcial, que garante a legalidade do ato e orienta as partes sobre as conseqüências do ato a ser praticado, é que temos defendido a utilização da escritura pública como instrumento único nas operações imobiliárias, de transmissão ou oneração de bens imóveis.
Não se pode admitir que o Governo Federal e o Congresso Nacional venham a patrocinar o PL 3065, transformando-o em Lei, sem que sejam incluídas as emendas de deputados que entenderam essa mensagem, e propõem o instrumento público como necessário e obrigatório, para garantia dos negócios imobiliários em geral, e para proteção, muito especial, do adquirente/mutuário, que só terá assessoramento jurídico no negócio, se houver a intervenção notarial.
Fonte: Associação dos Registradores de Pessoas Naturais
